BlackRock 资产代币化：资产管理新格局的引爆点

关键词：BlackRock、资产代币化、数字证券、区块链、房地产通证、房地产碎片化投资、BUIDL基金、Securitize
本文约 1,650 字，阅读时长约 6 分钟，已含 FAQ 与实战案例。

什么是资产代币化？

资产代币化（Asset Tokenization）是用区块链技术将现实中的资产所有权转化成链上 数字通证（Security Token） 的过程。
它实现了三大突破：

• 碎片化——把整栋大楼拆成 1 元即可购买的小份额；
• 流动化——7×24 的二级市场交易，随时退出；
• 透明化——链上账本不可篡改，减少信息不对称。

BlackRock 的最新研究显示，全球可被代币化的实体资产约 10 万亿美元，正等待着被“链上激活”。

BlackRock 进军代币化的战略提纲

核心愿景

1. 打破“高门槛、长周期、低流动性”三座大山——让更多人、更多场景都能参与优质资产。
2. 用可编程合规自动执行 KYC / AML，降低运营成本，避免人为错误。
3. 建立面向全球的 数字证券流动性网络，为养老金、家族办公室、散户提供同一标准的资产入口。

重要落子：Securitize

• 2021 年 6 月：BlackRock 领投 4700 万美元注资 Securitize。

• 功能对接：

  • Securitize 链上发行系统 → 快速发行房地产通证、私募债券通证；
  • 可编程分红 → 投资者钱包中自动收到租金/收益；
  • 二级撮合引擎 → 在保证合规的前提下，24h 轻松换手。

案例：一只由 Securitize 支持的 东京写字楼 REITs 通证，上架 72 小时即完成 890 万美元募资，最小认购额度降至 200 美元，资金地域分布横跨 38 国——这正是 BlackRock 想放大的典型场景。

房地产通证化：黑石的主攻赛道

对投资者的三大价值

• 门槛降至 100 美元：原本需要 200 万美元整买的豪宅、工业用地、物流仓库，现在可“按片”持有。
• 实时估值：链上流动性让资产估值随时刷新，投资者心中有数。
• 全球配置：Token 的跨境属性让高净值人群只需一个数字钱包，就可一键买入伦敦的公寓、迪拜的仓储、纽约的写字楼。

解决“可负担住房”难题的创新实验

通过 房地产碎片化投资，BlackRock 正在设计“社区共有产权”模型：
政府出地，开发商建房，居民使用低成本链上通证购买部分股权，租金收益再返还给住户——无形中拉低了买房/租房的综合成本，形成正向循环。

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BUIDL 基金：资金端的“最佳样板间”

• 发布时间：2023 年 2 月
• 管理规模：首周即增至 4.7 亿美元，成为 全球最大的代币化国债基金

• 机制亮点：

  1. 资产：超短久期美国政府债券 + 现金等价物；
  2. Token：基于 Circle USDC 发行，T-0 赎回即时到账；
  3. 收益：链上每天自动派息，地址不需额外操作；
  4. 透明：链上总金额、收益历史可即时查询。

市场影响：
国债本身缺乏二级流动性，而 BUIDL 像给传统固收资产接入高速通道，链上交易量短短三个月就突破 12 亿美元，向全球资管机构喊出“传统金融可以更高效”的信号。

代币化如何桥接传统金融与区块链

通证经济模型”四层栈“

1. 资产层——现实世界房产、债券、股票、艺术品；
2. 合规层——KYC/AML、信息披露、分红冻结规则全写入智能合约；
3. 技术层——Ethereum、Polygon、Stellar 等主流公链提供结算与托管；
4. 应用层——钱包、DeFi 协议、交易所，为投资者提供获取与流动性。

未来前景的三条主线

• 开放式金融场景：房地产通证到达可持续收益 5%+ 的预期后，可直接作为 借贷抵押品，释放杠杆潜力。
• 小型基金管理人崛起：门槛降低，社区型地产基金就有了成长窗口。
• 监管沙盒成熟：美国 SEC、欧盟 ESMA、香港 SFC 均在研究“代币化合规指引”，预计 2026-2027 年将迎来大规模牌照落地。

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FAQ：读者最关心的问题

Q1：我只有 1,000 人民币，也能买纽约房产碎片吗？
A：可以的。BlackRock 支持的房地产通证目前在 Securitize Markets 上架的 最低下单金额为 50 美元（≈ 350 元），完全符合小额投资者需求。

Q2：代币化资产的中国大陆投资者如何合规持有？
A：需要通过持牌数字券商通道，完成护照 + 地址证明 + 视频面签的 KYC，再用离岸银行账户汇入美元进行投资。

Q3：资产代币化会不会因为区块链黑客而“一夜归零”？
A：BlackRock 的合作平台均采用 多签托管 + 定期审计，并购买 1 亿美元以上的保险对冲风险；资产侧智能合约通过慢雾等顶级安全机构的渗透测试。

Q4：BUIDL 为何能随时赎回？传统货币基金为何做不到 T-0？
A：原因有二：
1) BUIDL 资产本身就超短久期，可用 链上稳定币 1:1 快速匹配；
2) 智能合约自动触发 实时清算通道，无需人工对账。

Q5：代币化房地产收益打币后，是否要交税？
A：收益以 ERC-20 USDC/SUV 形式打到你钱包，仍需在居住国申报资本利得税。各国税率不同，建议咨询当地税务顾问。

写在结尾：资产代币化正在用事实说话

从公共基金巨头的 4700 万美元押注，到 全球最大的数字国债基金，再到碎片化房产的社区实验，BlackRock 用一条条落地案例告诉市场：

区块链并不是颠覆传统资管，而是在 成本、速度和受众 方面做极致优化。

下一个十年，我们会看到一场 从底层资产到终端用户 的链式重构：

• 房东不再局限于个人身份，而是一群全球钱包地址；
• 资产不再是 Excel 表上的编码，而是一段可自我执行的代码；
• 交易所不再是高高在上的纽交所荧幕，而是任何人都能访问的钱包界面。

链上世界已经启动了“下一波 10 万亿美元”的发动机，而 BlackRock 就坐在驾驶位。

准备好系上安全带了吗？